Construir no litoral catarinense: restinga e dunas

Boa parte do mercado imobiliário catarinense está na faixa litorânea — e é exatamente ali que as regras ambientais mais restringem o projeto. Restinga, duna, terreno de marinha e Gerenciamento Costeiro são camadas de restrição que se somam ao licenciamento comum, e cada uma segue sua própria lógica.

Restinga: nem sempre é APP

O Código Florestal protege restinga como Área de Preservação Permanente numa condição específica: quando ela funciona como fixadora de dunas ou estabilizadora de mangues. Fora dessa função, a proteção automática do Código não se aplica — o que já muda o cálculo de muitos projetos.

Só que existe uma camada adicional: a Resolução CONAMA 303/2002 amplia a proteção para qualquer restinga dentro de uma faixa de 300 metros da linha de preamar máxima, independentemente de exercer aquela função — essa resolução chegou a ser revogada em 2020, mas o STF declarou a revogação inconstitucional, e ela está em vigor. Em Santa Catarina, o IMA orienta que a caracterização da função (fixação de duna, estabilização de mangue) exige estudo técnico específico — imagens históricas, estágio sucessional, levantamento florístico — antes de definir se a restrição se aplica ao terreno.

Dunas: proteção indireta, sem número fixo de recuo

Não existe, na legislação federal, um artigo isolado dizendo "duna é APP" — a proteção vem indiretamente, pela restinga que a fixa, e pela faixa de 300 metros já citada. Não encontramos uma distância mínima de construção em relação à linha de duna definida em norma estadual ou municipal de forma consolidada — isso reforça que o recuo seguro de um projeto litorâneo deve ser avaliado tecnicamente, caso a caso, não presumido por uma regra genérica.

Gerenciamento Costeiro: SC tem plano próprio

A Lei federal de Gerenciamento Costeiro (Lei 7.661/1988) determina que o licenciamento de parcelamento do solo e de construções na zona costeira observe as diretrizes do plano de gerenciamento costeiro aplicável — e Santa Catarina tem o seu: o PEGC/SC, instituído pela Lei estadual 13.553/2005 e regulamentado pelo Decreto 5.010/2006, com um Zoneamento Ecológico-Econômico Costeiro cobrindo 41 municípios do litoral. Um projeto costeiro que ignora essa camada de planejamento — tratando o licenciamento ambiental como a única exigência — corre o risco de descobrir tarde demais que há mais uma diretriz a cumprir.

Terreno de marinha: um processo à parte, com outro dono

Se o terreno está em área de marinha, existe uma frente inteiramente separada do licenciamento ambiental: a regularização patrimonial junto à SPU (Secretaria do Patrimônio da União), órgão federal responsável pela demarcação, cadastro e aforamento desses terrenos — que pertencem à União, não ao proprietário do imóvel no sentido pleno. É comum uma obra litorânea precisar dos dois processos rodando em paralelo: SPU pra regularizar a posse, IMA pra licenciar o impacto ambiental. Ignorar a SPU não é opção — é outro dono do terreno, não outro detalhe do mesmo processo.

Um caso real: licença não protege quando o laudo está errado

Em 2025, um loteamento na região de Governador Celso Ramos foi embargado pelo Ibama por estar em área de restinga. A empresa conseguiu liminar suspendendo o embargo, alegando ter licença válida do IMA — mas o Ibama constatou que o laudo técnico apresentado ao órgão estadual continha erro na classificação da vegetação e omissão sobre áreas protegidas. A Justiça Federal restabeleceu o embargo. A lição prática: uma licença obtida com base em laudo tecnicamente incorreto não blinda o empreendimento — o problema aparece depois, e custa mais caro do que teria custado fazer certo desde o início.

Perguntas frequentes

Toda restinga é Área de Preservação Permanente?

Não automaticamente. O Código Florestal protege restinga como APP quando ela exerce função de fixar duna ou estabilizar mangue. Já a Resolução CONAMA 303/2002 amplia essa proteção também para uma faixa de 300 metros da linha de preamar máxima, independentemente da função. Em SC, o IMA exige estudo técnico para caracterizar a função antes de definir se a restrição se aplica.

Construir em terreno de marinha exige processo à parte do IMA?

Sim. Terreno de marinha é regido pela SPU (Secretaria do Patrimônio da União), que trata da regularização patrimonial junto à União — um processo diferente e paralelo ao licenciamento ambiental do IMA. Uma obra em terreno de marinha normalmente precisa dos dois.

Santa Catarina tem um Plano de Gerenciamento Costeiro próprio?

Tem — o PEGC/SC, instituído pela Lei estadual 13.553/2005 e regulamentado pelo Decreto 5.010/2006, além de um Zoneamento Ecológico-Econômico Costeiro cobrindo 41 municípios. O licenciamento de obras costeiras deve observar suas diretrizes.

Ter licença do IMA garante que a obra está regular no litoral?

Não sozinho. Já houve caso em Santa Catarina de embargo restabelecido pela Justiça Federal mesmo com licença do IMA em mãos, depois de constatado que o laudo técnico apresentado tinha informação incorreta sobre a vegetação da área. Licença obtida com base em laudo equivocado não protege o empreendimento.

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